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天津房产律师 限购限贷是否属于不可抗力及各地方裁判规则

作者:天津房产律师时间:2019-5-29 20:45:13

天津高院:

《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》(2016年11月16日 津高法【2016】158号)第7条:因受限贷、限购、禁购等房地产条款政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因,当事人解除合同以后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡,损失方要求加大对方承担比例的,可酌情予以支持。

湖北高院:

《民事审判工作座谈会会议纪要》(2013年9月)第39条:对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般予以支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人之间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行的,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。违约方要求解除合同的,应予支持。守约方可就违约方行为导致的损失,另行主张权利。第40条:住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。第41条:因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下的,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持。借名人因自身条件变化或者政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

北京高院:

《关于妥善处理涉及新国五条的房屋纠纷若干问题的会议纪要》(2013年7月9日)第一条:全市三级法院应当准确把握新国五条和京十九条的精神实质,正确适用规定中的限购、限贷、税收等措施,通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实,增强当事人的诚信意识和市场风险意识,依法维护健康有序的房地产交易秩序,避免让司法裁判成为当事人违反诚信,谋取不当利益的途径和手段。第5条:当事人在新国五条施行后签订房屋买卖合同,合同对税费负担有约定的,从其约定,没有约定或约定不明的,依据国家相关税收法规明确规定的税费缴纳主体,当事人一方以税费增加为由要求解除合同的,不予支持。

广东高院:

《全省民事审判工作会议纪要》通知(2012年6月26日)第11条:商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷的范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。

综上,限购、限贷等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的,不属于商业风险或者不可抗力,是否属于情势变更或不可归责于当事人双方的事由的情形,应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后,及条款政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任。购房合同对违约情形有明确约定的,应依照约定处理。


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