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天津房产律师 房屋买卖合同之中如何认定代理关系

作者:天津房产律师时间:2019-4-6 22:43:40

案情简介:

2005年谢某某欲出售房屋一套。请朱某代为联系。5月13日朱某与张某某达成购买意向,并通过某房屋居间公司签订购房协议。其中约定,张某某支付定金一万元,但是,如果张某某在三天内不能确定贷款,卖方退还定金一万元。后谢某某和张某某分别在订购协议上签字。此后双方未达成房屋购买协议,但以张某某违约为由拒不退还定金。谢某某认为,张某某在贷款不能确定的三天内没有通知自己,已经构成违约,故不应退还其定金。张某某认为自己在5月15日,即三天内,已经通知了朱某,并且有某房屋居间公司的员工作证,当天通话记录佐证。但谢某某认为朱某并不是正式的代理人,对朱某的通知不等于对己的通知。张某某无奈诉至法院,请求法院判令谢某某返还定金一万元。

律师分析:

本案的争议焦点:

一、朱某是否是谢某某的代理人?

朱某是谢某某的代理人。代理是代理人在代理权限内,以被代理人的名义独立与第三人进行法律行为,由此产生的权利和义务直接归属于被代理人的法律制度。代理的产生一般基于本人的单方授权即可,但是要求双方都具有相应的民事行为能力。根据《民法通则》第六十三条第一款:公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。本案中,谢某某请朱某代为联系买卖房屋一事,构成单方授权,所以朱某行为的法律后果应由谢某某来承担。朱某代为联系,并且由双方约定签订的订购协议真实有效,所以双方应该受到合同约定的约束,订购合同中双方约定“如果张某某在三天内不能确定贷款,卖方退还定金一万元。”事实上,三天内,张某某不能确定贷款,并与朱某联系,朱某是谢某某的代理人,所以对朱某的通知即意味着对谢某某的通知,谢某某不能已不知为由主张张某某违约进而拒不退还定金,如果因代理人的过错而造成被代理人的损失,应该由被代理人向代理人主张权利。所以本案中谢某某应当归还定金。

判决结果:

被告谢某某应在判决生效之日起十日内退还原告张某某人民币10000元。

相关法律:

中华人民共和国民法通则

  第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

  代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

  依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。

  第六十五条 民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。

  书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或盖章。

  委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。


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