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天津房产律师 因房屋限购政策而导致解除合同违约责任由谁来承担

作者:天津房产律师时间:2019-3-4 10:35:16

案例简介:

2010年3月4日,郑某缴纳了定金5万元,并于同年4月1日和开发商签订了《认购书》,认购商品房一套,房屋总价为132万元,其中按揭贷款80%。在《认购书》上载明“如果按揭申请未获银行批准,为获批准的房价款郑某应选择本认购书列明的其他付款方式或开发公司同意的付款方式予以支付”。随后郑某支付首付7万。2010年4月22日,郑某以2010年4月17日国发【2010】10号文对二套房“首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”属于情势变更,要求解除合同。

天津房地产律师分析:

本案争议的焦点是能否基于情势变更解除《认购书》。双方签订的认购书明确了房屋位置、面积、价格、付款方式,同时对签订本约定及房屋买卖合同的首付款余付款方式做了明确的约定,主要预约事项完整。签订认购书的当事人对未来订立正式《商品房买卖合同》达成合意,认购书为预约合同,是双方当事人真实的意思表示,且并未违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。认购书中约定郑某所交定金,性质为立约定金,系为保证正式签订合同二交付定金,其效力应予认定。根据国发办【2010】4号文,从2010年4月1日起,购买二套房的银行按揭贷款政策已经发生变化。且双方已在认购书中明确约定郑某按揭申请未获得银行批准情形时的付款方式。双方未明确该约定仅适用于因双方当事人的原因导致按揭申请未获得银行批准的情形。故郑某认为本案属于国家政策调整为由要求解除认购书依据不足,因郑某逾期未能与开发公司签订《商品房买卖合同》,郑某应承担违约责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,郑某无权要求返还定金5万元。因郑某一直未能与开发公司签订《商品房买卖合同》,郑某现起诉要求解除双方之间的合同关系,应予以支持。

限购、限贷、等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻,不属于商业风险或者不可抗力,是否属于情势变更或不可归责与当事人双方那个的事由的情形,应当结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后,及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的,应依约定处理。

法院判决:

《认购书》予以解除,驳回郑某的其他诉讼请求。


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