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天津房产律师 逾期交房违约金可作为整体计算

作者:天津房产律师时间:2019-3-2 14:56:41

案例简介:

1998年5月18日,泛华公司与中保人寿重庆分公司签订了《商品房预售(预购)合同》约定:泛华公司将其开发建设的重庆市渝中区新华路筷子街泛华大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区负一层车库600平方米,共计15000平方米以6624万元的价格预售给中保人寿重庆分公司。第一次缴付购房款在合同签字后付定金20万元;第二次在登记时付房款总额的20%(含定金)1325万元;第三次在工程进行到第九层时付总价的10%,共计662万元;第四次在工程每上升五层时付总价的10%,共计662万元。泛华公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给中保人寿重庆分公司。该合同关于违约责任的约定为:合同签订后,双方均不得擅自变更或撤销,中保人寿重庆分公司如违反约定的期限延迟缴付房款,应向泛华公司缴纳违约金,违约金每日按房价的0.2‰累加计算;泛华公司如违反约定的期限延迟交移房屋,应向中保人寿重庆分公司缴纳违约金,违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。合同签订后,泛华公司和中保人寿重庆分公司在重庆市房地产交易所办理了预售合同登记,登记号为(98)预售(购)第0953号。1998年7月6日至1999年1月11日,中保人寿重庆分公司分八次向泛华公司共计支付了5875万元的房款。

2003年2月12日,泛华公司向中国人寿保险公司重庆市分公司(以下简称中国人寿重庆分公司)发出《商品房入住通知》,但是,泛华公司至今未向人寿(集团)公司提交泛华大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格可以入住的证据。

2003年10月28日,中国人寿重庆分公司称以邮件挂号的方式,向泛华公司送达了《关于催交我司购买的办公用房的公函》。

2005年2月23日,人寿(集团)公司向一审法院提起诉,中保人寿重庆分公司应分数次向泛华公司支付购房款6624万元。鉴于泛华大厦三区共计29层,故竣工验收前中保人寿重庆分公司支付房款为总房款的70%,计4636.80万元。合同签订后,双方办理了预售合同登记,中保人寿重庆分公司超额支付购房款共计5875万元。但泛华公司仍未交付竣工验收合格的房屋,构成违约。为此请求判令:1.泛华公司立即履行交房义务;2.泛华公司从逾期之日起至交房之日止向人寿(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为2543.62万元);3.由泛华公司承担诉讼费用。

泛华公司辩称:一、人寿(集团)公司主体不适格。二、已经超过法院的诉讼时效。

争议焦点:

本案的争议焦点有二:其一、人寿(集团)公司的诉讼主体资格问题;其二、违约责任的认定及人寿(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。

一、关于人寿(集团)公司是否属于适格原告问题。1998年5月18日,与泛华公司签订《商品房预售(预购)合同》的中保人寿重庆分公司,系由原中保人寿保险有限公司设立,原中保人寿保险有限公司变更名称为中国人寿保险公司后,原中保人寿重庆分公司也变更名称为中国人寿重庆分公司,其隶属关系没有变化。《中华人民共和国公司法》第十三条规定,分公司不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担。目前,中国人寿保险公司又更名为人寿(集团)公司,且已下文注销中国人寿重庆分公司,其相关债权债务由人寿(集团)公司承担。因此,人寿(集团)公司以原告身份向泛华公司主张权利是正当的。

二、关于人寿(集团)公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先,本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定,泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋,应向人寿(集团)公司缴纳违约金,违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析,延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的,即相对于购房方来讲,主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利,购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权,并以分别起算的诉讼时效予以限制,这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意,违背当事人意思自治的基本原则。其次,本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法,并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务,债权人任何时候都可以主张,只有当债务人明确表示不履行时,才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”,诉讼时效才可依法起算;再次,就本案的实际情况而言,要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁,均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之,泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由,因无现行法律、司法解释明文规定的支持,不予采纳。

法院判决:(一)泛华公司在判决生效后三十日内按双方签订的《重庆市商品房预售(预购)合同》将验收合格的泛华大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区600平方米车库交付人寿(集团)公司,并办理有关产权过户手续。(二)泛华公司在判决生效后立即向人寿(集团)公司支付截止2005年1月31日的逾期交房违约金2543.62万元,并按每日6624万元的0.2‰向人寿(集团)公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。案件受理费430960元、保全费331720元,共计762680元,由泛华公司负担。

律师分析:

本案的争议焦点是诉讼时效如何起算,根据双方合同约定,应当交房的日期是1999年8月31日,截止到2005年起诉时已经有六年时间。按照当时的民法诉讼时效的规定是两年的诉讼时效。针对违约金的计算,是债权诉讼,应当适用诉讼时效的规定。但是本案中,对于逾期违约金的计算,一审法院认为,应当将违约金作为一个整体诉权看待,而非按照违约天数单独计算违约责任,从而依据每天单独计算诉讼时效,这样的计算方法加大了当事人的维权难度,也会增加累诉的风险。所以当要求逾期交房违约金的诉权存在的情况下,可以将违约金总额看做一个整体,一同起诉。这份08年判决至今仍然具有超前的意义,是灵活适用诉讼时效制度的具体表现。


案  号: 最高人民法院(2005)民一终字第85号  《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第2期(总第136期)


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