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天津房产律师 逾期交房与逾期办证违约责任可以分别主张

作者:天津房产律师时间:2019-2-5 17:25:59

案情简介:

2012年11月12日周某与开发商签订商品房买卖合同一份,约定以5162730元购买商品房一处,双方约定2012年12月31日将符合各项条件的商品房交付使用。如逾期交房90日以内,每日按照已付款的万分之一计算违约金,逾期交房超过90天,每日按照已付款的万分之二计算违约金。同时,交付房屋应采取书面通知的方式,并按合同第九条出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,签署房屋交接单,在房屋交接前,开发商不得拒绝买受人勘验房屋。同时约定,2013年3月31日前,取得土地、房屋权属证书。逾期办证30日内,每日按照已付款的万分之一计算违约金,逾期办证超过30日的,每日按照已付款的万分之三计算违约金。但是如果承担逾期交房违约责任,办理房产证的的天数顺延。同日周某出具承诺书一份,“本人知晓该房屋为开发商工程部办公用房,按照合同约定将于2012年12月31日前完成房屋交接手续,经本人与开发商协商一致,本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作,以便按期办理房屋产权证,但不领取钥匙。本人愿意2013年6月30日前房屋仍然作为开发商办公使用,2013年7月1日将房屋交接,如不能按时交接按照合同约定违约责任处理。”2013年9月23日,周某至开发商处进行现场勘验并发现房屋质量问题,确认于2013年10月5日前整改完毕,并待所有房屋质量问题解决之后再进行交房手续。2013年3月9日开发商获得初始登记。至2014年1月1日,开发商未能办理房屋交接手续且未向周某交付房屋产权证书。因此成诉。

周某要求:1、履行双方在2013年9月23日签署的维修单,维修结果应与图纸相符,并达到国家标准。2、并自2013年1月日起支付实际交付之日的逾期交房违约金共计376879元。3、将涉诉房屋产权登记变更为周某,并承担自2013年4月1日至实际办证之日的违约金,暂计算至2014年1月1日共计425925元。

判决结果:

1、判决时效之日起30日内交付房屋;

2、判决生效30日内被告办理涉诉房屋的转移登记过户手续,各自承担应当承担的税费。

3、按照已付款5162730元自2013年7月1日其按日万分之二支付逾期交房违约金至实际交房之日止。

4、自2013年4月1日至本判决生效之日至按日万分之三向原告支付逾期办证违约金。

5、驳回原告的其他诉讼请求。

案情分析:

本案争议的焦点是:一、涉案房屋应该在何种条件下交付。二、逾期交房、逾期办证的违约责任如何起算。三、承担逾期交房违约责任后,相应的天数是否能够顺延,并扣除逾期办证的违约天数。

一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条,房屋的转移占有,视为房屋的交付,但当事人另有约定的除外。依据双方签订的合同,商品房达到交付条件后应当书面通知买房人办理交接手续,并签署验收清单。根据双方签订的维修单,确认2013年10月5日整改完毕,双方认可房屋尚不具备交付条件,且房屋并未实际转移占有。所以,开发商应书面通知周某收房,且具备相应交房证明文件。逾期交房的责任应归结于开发商。

二、双方签订的承诺书表明,周某认可涉诉房屋作为办公用房使用,迟延交房日期至2013年7月1日,因此逾期交房违约金应自2013年7月1日起算。逾期办证违约金自应当办证次日计算即2013年4月1日计算。

三、虽然商品房买卖合同约定,出卖人负责办理土地使用证明,负责申请初始登记,取得所有权证后,出卖人承诺2013年3月31日前,将前款规定的土地、房屋所有权证交付给周某。该条款所涉及的产权证是指登记在周某名下的产权证,而非初始登记。虽然合同中约定了逾期交房与逾期办证情况并存时,逾期办证的时间顺延,顺延期限为逾期交房的期限。该条款为开发商提供,属于格式条款,该内容免除己方责任、加重对方责任,免除了开发商逾期办证的违约责任,应为无效。综上两种违约责任可以同时适用。


索引:浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第470号民事判决书


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