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天津房产律师 解除合同定金不予返还

作者:天津房产律师时间:2019-1-19 14:43:29

案例简介:

2007年12月10日,陈某和朱某通过中介公司签订了地产居间合同。合同约定:陈某将某处房屋出售给朱某,不迟于2008年1月18日办理房屋过户手续,居间合同签署后中介公司安排并提前8日以手机短信或挂号信形式,通知双方签署房地产买卖合同。当日,陈某提供了产权证的复印件并收取定金6万元。因为签约时,房产证上有陈某和陈母的名字,由于陈母去世,2007年11月20日,陈某作为申请人公证处申请办理了继承遗产公证。2007年12月9日,当地公证处出具《公证书》,证明该房屋由陈某一人继承。2007年12月19日陈某到房地产交易中心办理产权变更。2008年1月9日,房屋产权变为陈某一人。2008年2月20日中介公司致函通知朱某与2月25日来签订正式的房屋买卖合同。但是2008年2月24日,朱某的律师复函称,陈某已违反房地产居间合同的约定,超过约定的时间。2008年3月4日,陈某委托律师发函至朱某,提出由于朱某为按约定与自己签订买卖合同,以构成违约。因此,2008年5月,陈某将房屋另售他人。朱某得知后,要求解除居间协议并且要求陈某双倍退还违约金。陈某认为自己与2008年1月9日取得产权证后,积极协商签约事宜,但是朱某一致不予签约。2008年4月2日,自己和朱某再次商定合同签订的事项,朱某明确表示不购买该房屋。是因为朱某的违约行为导致合同无法继续履行的。请求法院驳回朱某的请求,同时判决支持没收朱某的定金6万元。对于陈某的答辩,朱某提出,陈某多次催促要求自己签订合同是陈某虚构的事实,直到2008年1月19日才接到中介公司口头通知,要求于1月21日签约。而中介公司提出,是朱某违约在先,陈某为证明曾委托中介公司通知朱某签约,出示了电话通信清单,其中注明,2008年1月10日上午陈某曾与中介公司的工作人员通话,当日中介公司的工作人员也曾经与陈某通话。

天津房产律师分析:

朱某和陈某签订居间合同时,就出示了房屋的产权证,朱某应当看到该房屋的产权证上还有另一权利人陈母,但是陈某没有就此提出异议,所以朱某和陈某形成合同关系。作为出售方的陈某,与朱某签订房地产居间合同时,已经开始办理继承公证事宜,2007年12月9日,陈某已经取得公证书,成为该房屋的唯一产权人。权属明确,所以双方约定在1月18日办理产权过户时,朱某不必担心权属问题。因此朱某所谓的权属不清,不能过户等事实,致使不能依约在2008年1月18日前办理过户手续的意见,明显和事实不符。

事实上,经中介公司居间介绍,朱某购买该房屋,并向陈某支付了人民币6万元定金,双方形成了定金合同关系,该定金行为为签约定金,朱某理应按约与陈某签订房屋买卖合同。

其次,根据陈某提供的电话通讯记录,可以反映出陈某与中介公司、中介公司和朱某之间在1月10日有关一次通话,因陈某和朱某并不相识,因此通话不存在其他谈论的可能性,只能是买房事宜。虽然中介公司通知签约的方式存在瑕疵,但是尚不足以致使违约。朱某称陈某隐瞒了房屋权属的事实,和自己一直没有等到签约通知的描述,与事实不符。

综上,双方未能签订房屋买卖合同的责任在于朱某,朱某违约在先,陈某并无过错,朱某要求陈某返还定金并支付违约金的诉讼请求不应当得到法院的认可。

法院判决:

驳回朱某的诉讼请求,已经支付的人民币6万元陈某不用返还。


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